Fitch Ratings подтвердило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента («РДЭ») ОАО Группа ЛСР в иностранной валюте на уровне «B». Также Fitch подтвердило приоритетный необеспеченный рейтинг находящихся в обращении облигаций компании на уровне «B». Подтверждение рейтингов отражает хорошие показатели компании на российском рынке недвижимости и стабильную операционную динамику. Несмотря на то что макроэкономическая среда в России является непростой, на рынке недвижимости идет улучшение, так как более н

Fitch Ratings подтвердило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента («РДЭ») ОАО Группа ЛСР в иностранной валюте на уровне «B». Также Fitch подтвердило приоритетный необеспеченный рейтинг находящихся в обращении облигаций компании на уровне «B».

Подтверждение рейтингов отражает хорошие показатели компании на российском рынке недвижимости и стабильную операционную динамику. Несмотря на то что макроэкономическая среда в России является непростой, на рынке недвижимости идет улучшение, так как более низкая ставка рефинансирования ЦБ РФ поддерживает возврат объемов ипотечного кредитования на исторические уровни.

КЛЮЧЕВЫЕ РЕЙТИНГОВЫЕ ФАКТОРЫ

Стабилизация ипотечного рынка

Макроэкономическая среда в России остается непростой, одним из примеров чего стало банкротство крупного игрока российского рынка недвижимости (СУ-155), на котором серьезно сказался экономический спад ввиду высокого левериджа и неспособности компенсировать отток оборотного капитала. Fitch ожидает, что объемы ипотечного рынка будут ниже пиковых уровней 2014 года, хотя решение ЦБ РФ о сокращении процентных ставок стабилизировало рынок за счет роста одобрения ипотечных кредитов. Fitch ожидает, что госсубсидирование процентных ставок по ипотеке в России будет продлено на 2017 г., что, скорее всего, будет поддерживать объемы.

ЛСР обладает устойчивостью на всех стадиях экономического цикла

Макроэкономические риски несколько сглаживаются позицией ЛСР на ключевых рынках России, в Санкт-Петербурге и Москве, а также благодаря финансовой гибкости, на что указывает способность компании сокращать дивидендные выплаты. Устойчивость компании в неблагоприятных рыночных условиях улучшилась относительно кризиса 2008-2009 гг. ввиду умеренного уровня долга и минимальных потребностей в капитальных вложениях. Однако степень возможного среднесрочного негативного рыночного давления остается неопределенной.

ЛСР входит в число топ-5 девелоперов в России

Группа ЛСР входит в число топ-5 девелоперов недвижимости на высокофрагментированном рынке жилищного строительства в стране. Компания является лидером в сегменте недвижимости в более высокой ценовой категории и занимает одно из ведущих мест на рынке массового жилья в Санкт-Петербурге и Москве. Помимо этого, Группа ЛСР – ведущий производитель строительных материалов на северо-западе России.

Растущая географическая диверсификация

Портфель недвижимости ЛСР в основном расположен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (70% чистой площади на продажу и 60% рыночной стоимости). Однако географическая диверсификация увеличилась после приобретения компанией проектов ЗиЛ и Лучи с общей площадью застройки в 2,5 млн. кв. м в Москве в середине 2014 г. Это должно повысить выручку ЛСР в 2017-2018 гг., когда она начнет получать средства от предварительных продаж проектов в Москве. Fitch считает, что эти проекты существенно сократят высокую региональную концентрацию у Группы ЛСР в среднесрочной перспективе.

Ожидается более высокий леверидж

Fitch ожидает, что показатели EBITDA и FFO (денежные средства от операционной деятельности) у компании останутся стабильными в 2016-2019 гг. Однако агентство полагает, что неблагоприятные рыночные условия и девелопмент крупного проекта ЗиЛ приведут к значительному оттоку оборотного капитала в 2016-2017 гг. на фоне более низкого, чем обычно, уровня авансовых платежей от клиентов. Это может привести к увеличению чистого левериджа по FFO у ЛСР до уровня свыше 3,0x в 2016-2019 гг. относительно текущего показателя в 1,4x. Однако даже на более высоком уровне леверидж компании не выйдет за рамки нашего триггера для негативного рейтингового действия в 4,0x.

Интегрированная модель бизнеса

Группа ЛСР имеет интеграцию в сегмент строительных материалов, который обеспечил 19% выручки и 21% EBITDA в 2015 г., что представляет собой снижение относительно 23% и 29% соответственно годом ранее. Вертикальная интеграция поддерживает рейтинги компании, так как обеспечивает более сильный контроль за производственными издержками и ведение деятельности в менее волатильном инфраструктурном сегменте, который получает поддержку от государства. Мы ожидаем, что доля строительных материалов продолжит снижаться, поскольку компания продала бизнес по производству цемента.

Дисконт на операционную среду

Fitch применяет дисконт относительно оценки рейтинга компании на самостоятельной основе «B+» в один уровень ввиду подверженности компании влиянию операционной среды в России.

КРАТКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Рейтинги Группы ЛСР принимают во внимание цикличность и капиталоемкость отрасли, высокий риск, связанный с исполнением, в случае реализации компанией слишком большого числа проектов одновременно, недостаточную определенность относительно девелопмента проектов в среднесрочной перспективе и более высокие, чем в среднем, риски, связанные с российской деловой средой и юрисдикцией. Это частично сглаживается относительно низким левериджем у Группы ЛСР (чистый скорректированный леверидж по FFO в 1,4x в 2015 финансовом году), а также повышением географической диверсификации.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

Ключевые допущения Fitch, использованные в рейтинговом сценарии агентства для эмитента, включают следующее:

- Снижение авансовых платежей, получаемых компанией, на 10%-15% относительно типичного уровня

- Снижение цен на строительные материалы и недвижимость на 5%-10%

- Средние годовые капиталовложения на уровне 2,2 млрд. руб. в 2016-2019 гг.

- Средняя стоимость новых заимствований в 15% в сравнении с текущими 12%

- Дивидендные выплаты на уровне 80% чистой прибыли.

ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВЛИЯТЬ НА РЕЙТИНГИ В БУДУЩЕМ

Будущие события, которые могут привести к позитивному рейтинговому действию, включают:

- Улучшение прогнозируемости краткосрочных тенденций на российском рынке недвижимости в ближайшие 12 месяцев.

- Устойчивое улучшение финансовых показателей, которое обусловит маржу EBIT выше 15%.

- Скорректированный валовый леверидж по FFO устойчиво ниже 3x

- Генерирование положительного свободного денежного потока на устойчивой основе.

Будущие события, которые могут привести к негативному рейтинговому действию, включают:

- Ухудшение рыночной конъюнктуры, которое приведет к снижению маржи EBIT до менее 10%, и/или ухудшение ликвидности.

- Скорректированный валовый леверидж по FFO устойчиво выше 4x.

ЛИКВИДНОСТЬ

В целом позиция ликвидности у ЛСР, по нашему мнению, является приемлемой, при краткосрочном долге, равном 12,4 млрд. руб. на 31 августа 2016 г., в то время как денежная позиция компании составляла 19 млрд. руб. В сочетании с доступными невыбранными кредитными линиями в размере 21,4 млрд. руб. от ВТБ, Сбербанка и Альфа-Банка, это должно быть достаточным для покрытия краткосрочных потребностей в ликвидности. Мы отмечаем, что ЛСР не платит комиссионные за обязательство предоставить кредит по неиспользованным кредитным линиям, что является обычной практикой в России. Компания не подвержена валютному риску, поскольку привлекает весь долг в рублях.

ПОЛНЫЙ СПИСОК РЕЙТИНГОВЫХ ДЕЙСТВИЙ

-Долгосрочный РДЭ в иностранной валюте подтвержден на уровне «B», прогноз «Стабильный»

-Приоритетный необеспеченный рейтинг в национальной валюте подтвержден на уровне «B»/рейтинг возвратности активов «RR4». ru.cbonds.info

2016-11-17 11:21